Le Mag’ Soluplan · Guides & démarches
Plans pour permis de construire : lesquels fournir et qui peut les dessiner ?
· ⏱️ 9 min de lecture
1
Identifier
Les 8 plans PCMI exigés par la mairie, pièce par pièce.
2
Choisir
Qui a le droit de dessiner vos plans : vous, un dessinateur, un architecte.
3
Budgéter
Les vrais prix des plans et les pièges qui coûtent cher.
Un dossier de permis de construire pour une maison individuelle comporte 8 pièces graphiques obligatoires, référencées PCMI 1 à PCMI 8 : plan de situation, plan de masse, plan en coupe, notice descriptive, plans des façades et toitures, insertion graphique et deux photographies de l’environnement. Vous pouvez légalement les dessiner vous-même tant que la surface de plancher totale reste sous 150 m². Au-delà, l’architecte est obligatoire. Entre les deux, le dessinateur en architecture réalise des plans conformes pour un budget maîtrisé : comptez de 850 à 2 500 € HT pour un dossier complet de permis.
1. Les 8 plans obligatoires du dossier (PCMI 1 à 8)
La mairie n’instruit pas votre projet sur de belles idées : elle le juge sur des pièces graphiques normées. Chacune répond à une question précise de l’instructeur : où se situe le terrain, qu’allez-vous construire, à quelle hauteur, avec quel impact visuel. Dépliez chaque pièce pour comprendre ce qu’elle doit contenir :
C’est la carte d’identité géographique de votre parcelle : un extrait de plan (cadastre ou fond IGN) qui situe le terrain dans la commune, généralement à une échelle comprise entre 1/5 000 et 1/25 000. Il permet à l’instructeur de retrouver immédiatement la zone du PLU qui s’applique à votre projet et donc les règles qu’il devra vérifier.
La pièce maîtresse du dossier, et la plus scrutée. Vue de dessus cotée en trois dimensions, elle montre l’implantation de la construction, les distances aux limites séparatives, les accès, les réseaux (eau, électricité, assainissement) et les aménagements extérieurs. Point crucial : toutes les hauteurs doivent être cotées par rapport au terrain naturel, pas au sol fini. Échelle courante : 1/200 à 1/500.
Il tranche le terrain et la construction pour montrer le profil avant et après travaux : niveaux du terrain naturel, hauteur du bâtiment, terrassements éventuels. C’est lui qui prouve que votre projet respecte les hauteurs maximales du PLU.
La seule pièce rédigée du dossier : elle présente l’état initial du terrain, le projet, les matériaux et les couleurs retenus, et la façon dont la construction s’insère dans son environnement. Une notice soignée désamorce beaucoup de questions de l’instructeur.
Chaque façade du bâtiment, cotée, avec ses ouvertures, ses matériaux et ses teintes. En cas de travaux sur l’existant, il faut représenter l’état actuel et l’état projeté : c’est ce qui permet de mesurer l’ampleur réelle des modifications.
Un photomontage ou une perspective 3D qui projette votre future construction dans son environnement réel. C’est la pièce « émotionnelle » du dossier : une insertion réaliste et soignée aide l’instructeur (et vos voisins s’ils consultent votre dossier !) à visualiser le projet tel qu’il sera.
Une photo qui situe le terrain dans son contexte immédiat : la rue, les constructions voisines, la végétation. Elle sert de point de référence pour juger l’insertion du projet.
Le même exercice avec du recul : le paysage ou le quartier vu de plus loin, pour apprécier l’impact du projet à l’échelle du site. En zone rurale ou en entrée de village, cette pièce pèse plus qu’on ne le croit.
À ces pièces graphiques s’ajoutent le formulaire Cerfa et, depuis le 1er juillet 2026, une attestation de prise en compte des nouveaux seuils RE2020 selon la nature du projet. On vous explique tout dans notre guide RE2020 et autorisations d’urbanisme. Pour la procédure complète de dépôt, suivez notre guide du permis de construire pas à pas.
2. Qui peut dessiner vos plans de permis de construire ?
Trois options s’offrent à vous, et le choix dépend surtout de la surface de votre projet et du risque que vous acceptez de prendre.
Les dessiner vous-même
C’est légal pour un particulier tant que la surface de plancher totale après travaux reste sous 150 m². En pratique, il faut maîtriser un logiciel de dessin, connaître les conventions (échelles, cotations par rapport au terrain naturel, représentation des réseaux) et lire correctement le PLU de sa commune. Une cote fausse ou une pièce incomplète, et c’est la demande de pièces complémentaires, voire le refus, qui fait perdre plusieurs mois.
Faire appel à un dessinateur en architecture
Le dessinateur est un technicien de la conception : il réalise l’intégralité des pièces PCMI, vérifie la conformité au PLU avant de dessiner, et livre un dossier prêt à déposer. C’est l’option la plus équilibrée pour les projets de moins de 150 m² -(maisons, extensions, garages, surélévations…). Pour comprendre ce qui le distingue d’un architecte, lisez notre comparatif architecte ou dessinateur : qui choisir ?
Passer par un architecte
Il devient obligatoire dès que la surface de plancher totale dépasse 150 m² après travaux, et reste pertinent pour les projets architecturalement complexes ou les bâtiments recevant du public. Ses honoraires sont le plus souvent proportionnels au montant des travaux.
3. Combien coûtent des plans de permis de construire ?
Chez un dessinateur en architecture, les fourchettes constatées sont les suivantes :
- Déclaration préalable (piscine, clôture, petite extension) : de 400 à 1 200 € HT pour le dossier graphique complet ;
- Permis de construire (maison neuve, extension, surélévation) : de 850 à 2 500 € HT selon la complexité ;
- Architecte : le plus souvent 10 à 15 % du montant des travaux, mission de conception et suivi comprise.
Ce qui fait varier la facture : la surface et la complexité du projet, l’existence (ou non) de plans de l’existant à relever, la situation en zone protégée (avis de l’Architecte des Bâtiments de France) et le nombre d’allers-retours avec la mairie. Un dossier bien préparé dès le départ est presque toujours le moins cher à l’arrivée.
💡 Le conseil de la dessinatrice
Sur les dossiers que je reprends après un refus, le coupable est presque toujours le même : un plan de masse mal coté. C’est la première chose que vérifie un instructeur, et la première que je verrouille avant de dessiner quoi que ce soit.
Vos plans, dessinés et conformes au PLU, prêts à déposer.
4. Les 5 erreurs qui font refuser des plans
Voici les défauts que les services instructeurs relèvent le plus souvent et qui transforment un dossier de deux mois en feuilleton de six mois :
- Des hauteurs cotées au mauvais niveau : la référence est le terrain naturel avant travaux, jamais le sol fini.
- Des pièces incohérentes entre elles : une façade qui ne correspond pas à la coupe, une toiture différente entre le plan de masse et l’insertion : l’instructeur croise tout.
- Une insertion graphique bâclée : un photomontage approximatif jette le doute sur l’ensemble du dossier.
- Un plan de masse incomplet : accès, stationnements, réseaux et gestion des eaux pluviales doivent y figurer.
- Un projet dessiné sans lire le PLU : retraits, emprise au sol, hauteur maximale, teintes imposées… vérifier après avoir dessiné, c’est dessiner deux fois.
Notre guide complet du permis de construire détaille la procédure et les recours en cas de demande de pièces complémentaires.
5. Plans 2D, vues 3D, plans d’exécution : quelles différences ?
Tous les « plans » ne servent pas le même objectif, et c’est souvent là que les particuliers s’y perdent :
- Les plans réglementaires (PCMI 1 à 8) : destinés à la mairie, normés, cotés — c’est le dossier d’autorisation.
- Les vues 3D : destinées à vous. Elles permettent de visualiser volumes, lumière et ambiances avant de lancer les travaux, et servent aussi d’insertion graphique (PCMI 6).
- Les plans PRO / DCE : destinés aux artisans. Plus techniques et détaillés, ils permettent un chiffrage précis des travaux et évitent les mauvaises surprises de chantier.
Chez Soluplan, les trois se conçoivent dans la continuité : le relevé de l’existant nourrit les plans réglementaires, qui nourrissent les vues 3D puis les plans d’exécution. Jetez un œil à nos réalisations pour voir des dossiers complets, de l’esquisse au permis accordé.
FAQ — Vos questions sur les plans de permis
Oui, la loi l’autorise tant que la surface de plancher totale reste sous 150 m² après travaux. Mais les pièces doivent respecter les conventions de représentation (échelles, cotations au terrain naturel, insertion réaliste) : un dossier amateur multiplie les demandes de pièces complémentaires, qui rallongent l’instruction de plusieurs mois.
Le principe est le même avec un dossier allégé : les pièces sont référencées DP1 à DP8 (plan de situation, plan de masse, coupes, façades, insertion…), mais toutes ne sont pas exigées selon la nature des travaux. Voir nos guides déclaration de piscine et extension de maison.
Le plus souvent entre 1/200 et 1/500 : assez précis pour coter les distances aux limites et les hauteurs, assez large pour montrer l’ensemble de la parcelle avec ses accès et réseaux. L’essentiel est que le plan reste lisible et entièrement coté par rapport au terrain naturel.
Chez Soluplan, comptez deux à trois semaines entre le premier échange et un dossier prêt à déposer : relevé ou reprise de l’existant, conception, ajustements avec vous, puis mise au propre des 8 pièces PCMI. S’y ajoute ensuite l’instruction en mairie (2 mois pour une maison individuelle).
Zone d’intervention : nous dessinons vos plans de permis de construire à Lunel, Lunel-Viel, Baillargues, Mauguio, Montpellier et dans tout le secteur Hérault–Gard, de Nîmes à Frontignan.
Audrey Dégardin
Dessinatrice en architecture · Fondatrice de Soluplan à Lunel-Viel (34)
📐 DEEA — Bac+3Déléguée FNDI Sud 2Assurance décennale+200 projets
