Travaux sur une construction irrégulière : ce que change l’arrêt du Conseil d’État

Vous souhaitez surélever, agrandir ou rénover un bâtiment dont une partie a été édifiée sans autorisation ? Par un arrêt du 30 juillet 2026 (n° 497783), le Conseil d’État confirme la règle dite « Thalamy », posée en 1986 : votre demande d’autorisation doit porter sur l’ensemble de la construction, pas seulement sur les nouveaux travaux. L’arrêt apporte aussi deux garanties nouvelles pour les propriétaires : la mairie doit désormais vous inviter à compléter une demande incomplète, et personne ne peut exiger de vous la preuve qu’une irrégularité ancienne n’existe pas.

1. Construction irrégulière : de quoi parle-t-on ?

Une construction est dite irrégulière lorsqu’elle a été édifiée sans l’autorisation d’urbanisme requise (permis de construire ou déclaration préalable), ou sans respecter l’autorisation obtenue. Le cas est bien plus fréquent qu’on ne l’imagine : un garage transformé en pièce dans les années 80, une extension « faite par le grand-père », une ouverture élargie sans déclaration, une véranda posée un été sans formalité.

Le sujet ressurgit presque toujours au même moment : lors d’une vente, ou lorsque le propriétaire actuel, qui n’est souvent pas l’auteur des travaux, dépose une demande pour un nouveau projet. C’est exactement le scénario de l’affaire jugée par le Conseil d’État : un propriétaire demandait un permis pour surélever son garage, et on lui opposait l’élargissement de l’ouverture de ce même garage… réalisé en 1964.

2. La règle « Thalamy » confirmée : régulariser l’ensemble

Depuis l’arrêt Thalamy du 9 juillet 1986 (n° 51172), le principe est constant et l’arrêt du 30 juillet 2026 le confirme mot pour mot : lorsqu’une construction a été édifiée sans autorisation, le propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux travaux doit présenter une demande portant sur l’ensemble du bâtiment, afin de régulariser en même temps les éléments irréguliers.

Concrètement : impossible de demander un permis pour la seule surélévation d’un garage si la transformation antérieure de ce garage n’a jamais été autorisée. La demande doit englober les deux, et la mairie doit refuser un dossier qui ne porterait que sur les nouveaux travaux. C’est une vraie contrainte, mais aussi une opportunité : un seul dossier bien monté permet de purger le passé et de sécuriser définitivement le bien.

3. Les deux apports de l’arrêt du 30 juillet 2026

Si la règle de fond ne change pas, l’arrêt n° 497783 apporte deux précisions favorables aux propriétaires :

• La mairie doit vous orienter. Saisie d’une demande qui ne couvre pas l’ensemble du bâtiment, l’administration doit inviter le demandeur à présenter une demande complète. Cette invitation est une simple information sur la procédure à suivre : son absence ne rend pas le refus illégal, mais elle oblige les services instructeurs à jouer la transparence plutôt que le refus sec.
• On ne peut pas vous demander de prouver l’impossible. C’est l’apport le plus important : les juges ne peuvent pas exiger du propriétaire qu’il établisse qu’une irrégularité ancienne n’existe pas, car ce serait exiger la preuve d’un fait négatif. Le juge doit se forger sa conviction sur les pièces du dossier, au besoin en ordonnant des mesures d’instruction. Dans l’affaire jugée, la cour administrative d’appel avait reproché au propriétaire de ne pas prouver que l’élargissement de 1964 ne s’était pas accompagné d’un percement irrégulier : le Conseil d’État censure ce raisonnement.

Pour les propriétaires de constructions anciennes au passé documentaire flou, très nombreuses dans nos villages de l’Hérault et du Gard, cette clarification change concrètement le rapport de force en cas de litige.

4. Avant vos travaux : la méthode pas à pas

Face à un bâtiment au passé incertain, mieux vaut dérouler la vérification dans l’ordre avant de déposer quoi que ce soit :

5. Acheter un bien avec des travaux non déclarés : les bons réflexes

L’arrêt du 30 juillet 2026 est aussi un avertissement pour les acheteurs : en acquérant un bâtiment partiellement irrégulier, vous héritez de la règle Thalamy. Le jour où vous voudrez agrandir, surélever ou même modifier une façade, la mairie pourra exiger la régularisation de l’ensemble, et elle refusera un dossier partiel.

Avant de signer, trois réflexes simples : demandez au vendeur les autorisations correspondant à chaque évolution visible du bâti, comparez les plans anciens avec l’état réel, et interrogez le service urbanisme sur le dossier de la parcelle. En cas de doute, chiffrez la régularisation avant l’achat plutôt qu’après. Notre guide Travaux sans autorisation : comment régulariser détaille la démarche et les sanctions encourues, alourdies depuis la loi du 26 novembre 2025 (astreinte jusqu’à 1 000 € par jour et amende administrative jusqu’à 30 000 €, article L. 481-1).

Et si votre projet est précisément une surélévation, comme dans l’affaire jugée, notre article Surélévation de maison dans l’Hérault et notre guide des démarches du permis de construire complètent utilement ce décryptage.

FAQ : vos questions sur les constructions irrégulières

En bref : transformer la contrainte en opportunité

La règle est claire et confirmée : des travaux sur une construction irrégulière imposent un dossier global, qui régularise l’ensemble du bâtiment. L’arrêt du 30 juillet 2026 y ajoute deux garanties bienvenues pour les propriétaires : une mairie qui doit orienter, et une preuve impossible qu’on ne peut plus exiger de vous. Bien préparé, ce dossier unique purge le passé et redonne au bien toute sa valeur.

Zone d’intervention : Soluplan monte vos dossiers de régularisation et d’autorisation à Lunel, Lunel-Viel, Baillargues, Mauguio, Montpellier et tout le secteur Hérault-Gard, à partir de vos plans existants, de vos cotes ou d’un relevé réalisé par un géomètre.