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Décret du 27 juillet 2026 : ce qui change pour vos permis et vos lotissements
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Comprendre
Ce que le décret du 27 juillet 2026 change vraiment en urbanisme, et ce qu’il laisse intact.
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Dater
Les dossiers déposés à partir du 28 septembre 2026 relèvent des nouvelles règles d’instruction.
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Anticiper
Lotissement en secteur protégé, ABF, ZAN : savoir ce qui vous concerne avant de déposer.
Le décret n° 2026-674 du 27 juillet 2026, publié au Journal officiel du 28 juillet 2026, simplifie plusieurs procédures d’urbanisme locales, mais il ne touche ni aux règles de fond de votre PLU, ni aux seuils de 5, 20, 40 et 150 m² qui décident entre déclaration préalable et permis de construire. Ses mesures sur l’instruction des dossiers s’appliquent aux demandes déposées à partir du 28 septembre 2026 (selon la lecture de la Banque des Territoires). La plus visible : un lotissement aux abords d’un monument historique, en site patrimonial remarquable ou en site classé relève d’une déclaration préalable au lieu d’un permis d’aménager.
Présenté comme un second « méga-décret » de simplification, ce texte d’une trentaine d’articles modifie le code de l’urbanisme, le code de la construction et de l’habitation et le code de l’environnement. Beaucoup de mesures concernent les collectivités. Voici, sans jargon, ce qui peut changer pour un particulier qui construit, divise un terrain ou prépare un dossier dans l’Hérault et le Gard.
1. Le décret en un tableau
Les synthèses publiées par la Banque des Territoires et par plusieurs cabinets d’avocats en urbanisme convergent sur les mesures suivantes. Le texte publié au Journal officiel fait foi : en cas de doute sur votre dossier, vérifiez-le ou demandez conseil.
| Mesure | Ce qui change | Qui est concerné |
|---|---|---|
| Lotissement en secteur protégé | Déclaration préalable au lieu d’un permis d’aménager (site patrimonial remarquable, abords de monuments historiques, site classé ou en instance de classement) | Propriétaires qui divisent un terrain en secteur protégé |
| Désaccord avec l’ABF | L’approbation relève du préfet de département et non plus du préfet de région, sauf autorisation délivrée au nom de l’État | Projets en secteur protégé où la mairie et l’ABF divergent |
| Pièces du dossier | Fin de l’exemplaire supplémentaire sur support dématérialisé pour certaines instructions ; déclaration d’achèvement « établie » et non plus « signée » | Tous les déposants, à la marge |
| Logement social et résidences étudiantes | Dossier allégé pour bénéficier d’un dépassement de gabarit (tableau ou attestation) | Bailleurs et promoteurs |
| Documents d’urbanisme | Publication électronique sur le portail national de l’urbanisme comme principe pour SCoT, PLU et cartes communales | Communes, mais aussi vous, pour consulter le PLU |
| Droit de préemption urbain | La commune peut réutiliser une évaluation des Domaines encore valide | Vendeurs de terrains et de biens |
2. Le détail des mesures qui vous touchent
Ouvrez la mesure qui ressemble à votre situation.
C’est la nouveauté la plus concrète. Un lotissement situé dans un site patrimonial remarquable, aux abords d’un monument historique ou dans un site classé ne demande plus systématiquement un permis d’aménager : une déclaration préalable suffit. Le dossier est plus léger, et la logique de l’ABF reste la même : il donne son avis sur l’insertion du projet. Attention à la nuance : le permis d’aménager reste exigé quand le projet crée des voies ou des équipements communs, et certains commentateurs lisent le décret comme recentrant plus largement ce permis sur les lotissements avec équipements communs. Pour savoir si vous divisez un terrain pour construire, relisez notre article sur la division de terrain.
Quand l’Architecte des Bâtiments de France émet un avis défavorable et que la commune souhaite délivrer l’autorisation, le dossier est tranché par le préfet. Avant le décret, c’était le préfet de région ; désormais, c’est le préfet de département, sauf lorsque l’autorisation est délivrée au nom de l’État. En pratique, un désaccord devrait être examiné plus près du terrain. Cela ne change pas le fond : un projet bien dessiné et bien justifié évite le désaccord. Vous retrouverez les délais en secteur protégé (1 mois pour une déclaration, 2 mois avec l’ABF) dans notre article sur le délai d’instruction.
Deux simplifications de forme. Pour certaines instructions, l’exemplaire supplémentaire du dossier sur support dématérialisé n’est plus demandé. Et la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) doit être « établie » et non plus « signée », ce qui s’adapte aux démarches en ligne. Cela ne change ni les plans à fournir ni le contenu de la déclaration. Si vous venez de terminer vos travaux, rappelez-vous que cette déclaration reste obligatoire et que la taxe d’aménagement se déclare séparément.
Les projets qui profitent d’un dépassement des règles de gabarit ou de volume pour construire du logement social ou des résidences universitaires voient leur dossier allégé : un tableau détaillant la part de logements sociaux, ou une simple attestation pour une résidence universitaire. Ces mesures s’adressent aux bailleurs et aux promoteurs, pas à une maison individuelle.
La publicité des documents d’urbanisme est actualisée : la publication électronique sur le portail national de l’urbanisme devient le principe, avec des formalités renforcées pour les petites communes qui choisissent la publication papier. Pour vous, c’est surtout l’assurance de retrouver le PLU en vigueur en ligne avant de dessiner un projet. Côté préemption, une commune qui dispose déjà d’une estimation des Domaines encore valide n’en demande plus une nouvelle, ce qui raccourcit certaines acquisitions.
3. Ce qui ne change pas pour votre maison ou votre extension
Pour la grande majorité des projets de particuliers, le quotidien du dépôt reste le même. À notre connaissance, aucune des synthèses publiées ne signale de modification de ces points :
- Les seuils : aucune formalité sous 5 m², déclaration préalable de 5 à 20 m² (jusqu’à 40 m² en zone urbaine d’un PLU pour une extension), permis de construire au-delà, et recours à un architecte au-delà de 150 m² de surface de plancher. Notre article sur la surface sans permis de construire les détaille.
- Les délais de droit commun : 1 mois pour une déclaration préalable, 2 mois pour un permis de maison individuelle, un mois de plus avec l’ABF.
- Les règles de fond du PLU : hauteurs, emprise, reculs, aspect extérieur, servitudes et risques. Ce sont elles qui décident d’un refus ou d’un accord.
- Le certificat d’urbanisme : il reste le bon outil pour sécuriser un terrain avant achat, voyez le certificat d’urbanisme.
💡 Le conseil de la dessinatrice
À chaque réforme de procédure, la question qui revient est : est-ce que ça s’applique à mon dossier ? Ici, la date qui compte est celle du dépôt. Un dossier déposé avant le 28 septembre 2026 suit l’ancien régime pour les mesures d’instruction ; un dossier déposé à partir de cette date, le nouveau. Gardez donc précieusement le récépissé de dépôt, il fixe la date et le régime applicable.
4. Le ZAN : une proposition de loi, pas une loi
Autre actualité du mois : la proposition de loi n° 3332, enregistrée à l’Assemblée nationale le 13 octobre 2026, propose de supprimer le dispositif du zéro artificialisation nette (ZAN) et ses trajectoires chiffrées dans les schémas régionaux, les SCoT et les PLU. C’est un texte d’un seul article, renvoyé à la commission du développement durable et de l’aménagement du territoire. Il n’est pas adopté : le ZAN reste le droit en vigueur.
Pour un particulier qui cherche un terrain, rien ne change aujourd’hui : le zonage de votre PLU au moment du dépôt reste la référence. Si le texte était un jour adopté, un terrain agricole ou naturel ne deviendrait pas constructible du jour au lendemain : il faudrait une modification du PLU par la commune, avec enquête publique. Avant d’acheter, un certificat d’urbanisme reste la seule vraie garantie.
5. Que faire concrètement de ces nouveautés ?
Selon votre projet, voici le bon réflexe :
- Vous divisez un terrain en secteur protégé : demandez au service instructeur si votre projet relève désormais d’une déclaration préalable, et faites vérifier la présence éventuelle de voies ou d’équipements communs.
- Vous construisez ou agrandissez votre maison : rien à modifier, mais profitez-en pour vérifier le PLU en ligne sur le portail national de l’urbanisme avant de faire dessiner vos plans. Voyez comment sont composés les plans d’un permis de construire.
- Vous avez un projet en cours d’instruction : conservez votre récépissé, il fixe la date de dépôt et donc les règles applicables.
- Vous avez fait des travaux non déclarés : ces réformes n’y changent rien ; la régularisation reste possible tant que le projet respecte les règles actuelles.
Un doute sur la procédure applicable à votre projet ? Je prépare vos plans et votre dossier de déclaration ou de permis.
FAQ : vos questions sur le décret du 27 juillet 2026
Le décret n° 2026-674 du 27 juillet 2026 porte des mesures de simplification de l’action publique locale. En urbanisme, il fait passer les lotissements en secteur protégé à la déclaration préalable, déplace au préfet de département l’arbitrage des désaccords avec l’ABF, allège certaines pièces de dossier et modernise la publicité des documents d’urbanisme.
Les mesures qui modifient l’instruction des autorisations d’urbanisme s’appliquent aux dossiers déposés à compter du deuxième mois suivant la publication du décret, soit le 28 septembre 2026 selon la Banque des Territoires. Les dossiers déposés avant cette date restent instruits selon l’ancien régime.
À notre connaissance, non : les seuils de 5, 20, 40 et 150 m² et les délais de 1 mois (déclaration préalable) et 2 mois (permis de maison individuelle) ne sont pas modifiés par les synthèses publiées. Le texte officiel fait foi en cas de doute.
Pour un lotissement situé aux abords d’un monument historique, en site patrimonial remarquable ou en site classé, le décret prévoit une déclaration préalable au lieu d’un permis d’aménager. Le permis d’aménager reste nécessaire si le projet crée des voies ou des équipements communs. Faites confirmer par le service instructeur avant de déposer.
Non. Une proposition de loi déposée le 13 octobre 2026 (n° 3332) propose de le supprimer, mais elle n’est pas adoptée. Le ZAN et ses règles restent en vigueur tant que le Parlement n’a pas voté un texte.
Conclusion
Le décret du 27 juillet 2026 simplifie surtout la vie des collectivités, des bailleurs et des lotisseurs en secteur protégé. Pour une maison ou une extension, les règles du jeu restent celles de votre PLU, de vos seuils de surface et de vos délais habituels. Gardez en tête la date de dépôt de votre dossier, vérifiez le PLU en ligne, et faites dessiner vos plans pour qu’ils répondent aux règles dès le premier dépôt. Pour savoir ce que coûte un dossier, consultez le tarif d’un dessinateur pour un permis de construire.
Zone d’intervention : depuis Lunel-Viel, Soluplan prépare les dossiers d’urbanisme des particuliers et des professionnels dans l’Hérault et le Gard, notamment à Lunel, Lunel-Viel, Baillargues, Mauguio, Montpellier, Sommières et Castries.
Sources : décret n° 2026-674 du 27 juillet 2026 portant mesures de simplification de l’action publique locale (Journal officiel du 28 juillet 2026) ; analyses de la Banque des Territoires, de Landot Avocats et de Deperthuis Avocats ; proposition de loi n° 3332 enregistrée à l’Assemblée nationale le 13 octobre 2026. Les articles précis du code de l’urbanisme modifiés sont à vérifier sur Légifrance.
Audrey Dégardin
Dessinatrice en architecture · Fondatrice de Soluplan à Lunel-Viel (34)
📐 DEEA · Bac+3Déléguée FNDI Sud 2Assurance décennale+200 projets
