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Quelle surface peut-on construire sans permis de construire ? (seuils 2026)
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Vérifier
Le seuil qui s’applique à votre projet, en 30 secondes.
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Comprendre
Surface de plancher ou emprise au sol : laquelle compte vraiment.
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Éviter
Les pièges qui changent tout : cumuls, zones protégées, PLU.
En 2026, vous pouvez construire jusqu’à 5 m² de surface de plancher et d’emprise au sol sans aucune formalité (hors secteur protégé). De 5 à 20 m², une déclaration préalable suffit, et jusqu’à 40 m² pour une extension en zone urbaine couverte par un PLU. Au-delà, le permis de construire s’impose, avec architecte obligatoire si la surface totale de la maison dépasse 150 m² après travaux. Attention : « sans permis » ne veut presque jamais dire « sans autorisation » et le PLU de votre commune peut durcir ces seuils.
1. Les seuils 2026 en un coup d’œil
Le Code de l’urbanisme raisonne par tranches de surface créée :
- 5 m² ou moins : aucune formalité, à condition de ne pas être en secteur protégé et de respecter le PLU (implantation, hauteur) : les règles s’appliquent même sans dossier ;
- De plus de 5 m² à 20 m² : déclaration préalable de travaux [voir notre guide complet de la DP] ;
- Jusqu’à 40 m² pour une extension en zone urbaine (zone U) d’une commune couverte par un PLU : la DP suffit encore, tant que la maison ne dépasse pas 150 m² au total après travaux ;
- Au-delà de 20 m² (ou 40 m² en zone U) : permis de construire [voir notre guide du permis pas à pas] ;
- Plus de 150 m² de surface totale : l’architecte devient obligatoire.
Retenez la nuance qui évite bien des déconvenues : construire « sans permis » reste possible dans de nombreux cas, mais construire « sans rien déclarer » est l’exception, pas la règle.
2. Surface de plancher ou emprise au sol : laquelle compte ?
Les seuils s’apprécient sur deux mesures à la fois et c’est là que beaucoup de projets basculent sans que leur propriétaire s’en rende compte :
- La surface de plancher : la somme des surfaces closes et couvertes de plus de 1,80 m de hauteur, mesurée au nu intérieur des murs ;
- L’emprise au sol : la projection verticale du volume de la construction, débords et surplombs compris.
Exemple concret : un carport ouvert de 18 m² ne crée aucune surface de plancher (il n’est pas clos)… mais avec 18 m² d’emprise au sol il relève donc bien de la déclaration préalable. À l’inverse, une véranda close compte dans les deux mesures. Dès qu’une des deux dépasse un seuil, c’est le régime supérieur qui s’applique.
3. Cas par cas : que peut-on construire sans permis ?
Dépliez votre type de projet pour connaître son régime :
Jusqu’à 5 m² : rien à déclarer. De 5 à 20 m² : déclaration préalable. Au-delà : permis de construire. À savoir : dès 5 m², l’abri est soumis à la taxe d’aménagement et le PLU peut imposer implantation et aspect même pour un petit abri.
Moins de 10 m² : aucune formalité (hors secteur protégé). De 10 à 100 m² : déclaration préalable. Plus de 100 m², ou abri de plus d’1,80 m de haut : permis de construire. Le détail complet est dans notre guide de la déclaration de piscine.
Un carport ouvert crée de l’emprise au sol : DP de 5 à 20 m², permis au-delà. Un garage clos suit les mêmes seuils et s’il est accolé à la maison, il s’analyse comme une extension. Voir notre réalisation d’un garage accolé à Restinclières.
Une terrasse de plain-pied, non couverte et non surélevée, est en principe dispensée de formalité. Dès qu’elle est surélevée, couverte ou qu’elle repose sur une structure (pilotis), elle crée de l’emprise au sol et bascule en DP, voire en permis selon la surface.
DP jusqu’à 20 m² partout, et jusqu’à 40 m² en zone urbaine d’un PLU, à condition que la maison reste sous 150 m² au total, sinon permis + architecte. Toutes les étapes dans notre guide de l’extension.
Mêmes seuils que l’extension : la surface créée à l’étage compte comme surface de plancher. Une surélévation modeste au-dessus d’un garage passe souvent en DP. Notre guide de la surélévation détaille la faisabilité.
4. Les pièges qui changent tout
- Le secteur protégé : aux abords d’un monument historique ou en site patrimonial, même des travaux normalement libres peuvent exiger une autorisation avec avis de l’Architecte des Bâtiments de France ;
- Le cumul des constructions : trois abris de 15 m² construits au fil des ans ne font pas trois DP anodines : l’administration apprécie l’ensemble, et les seuils s’épuisent ;
- Le PLU local : emprise au sol maximale, implantation, hauteur, aspect… il s’applique même quand aucune formalité n’est exigée ;
- Construire sans autorisation : infraction au Code de l’urbanisme, amende, et surtout blocage quasi certain au moment de la revente. La régularisation reste possible, comme cette régularisation avant vente à Saint-Sériès que nous avons traitée.
Depuis le 1er juillet 2026 : pensez RE2020
Même en déclaration préalable, certaines extensions et petites constructions sont désormais concernées par les nouveaux seuils de la réglementation environnementale, appréciés à la date de dépôt du dossier. Le point complet dans notre guide RE2020 et autorisations d’urbanisme.
5. Vous dépassez le seuil ? Voici la suite
Bonne nouvelle : dépasser un seuil ne complique pas tant que ça votre projet : cela change simplement le dossier à préparer. Sous les seuils du permis, une déclaration préalable s’instruit en un mois avec des pièces graphiques DP1 à DP8. Au-delà, le permis de construire demande un dossier plus complet, dont les 8 plans PCMI que nous dessinons quotidiennement.
Dans les deux cas, la logique est la même : un dossier coté juste, cohérent et conforme au PLU dès le premier dépôt fait gagner des mois. C’est exactement notre métier chez Soluplan, de Lunel à Montpellier et dans tout l’Hérault et le Gard.
💡 Le conseil de la dessinatrice
Avant de vous réjouir d’être « sous les 20 m² », ouvrez le PLU de votre commune : c’est lui qui fixe l’emprise au sol maximale de votre parcelle et les règles d’implantation. J’ai vu des projets parfaitement dispensés de formalité… et pourtant non conformes. Dix minutes de lecture du règlement de zone évitent ce genre de mauvaise surprise.
On vérifie ensemble le régime de votre projet ?
FAQ — Vos questions sur les surfaces sans permis
Oui : jusqu’à 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol, le permis n’est pas exigé. Mais dès plus de 5 m², une déclaration préalable est obligatoire : « sans permis » ne signifie pas « sans démarche ». En zone urbaine d’un PLU, une extension peut même monter à 40 m² en simple DP.
5 m² maximum, à la fois en surface de plancher et en emprise au sol, plus les piscines de moins de 10 m² et les terrasses de plain-pied non couvertes. Hors secteur protégé dans tous les cas, et toujours dans le respect des règles du PLU, qui s’appliquent même sans dossier.
Une déclaration préalable, avec plan de situation, plan de masse coté et représentation de l’abri. Pensez aussi à la taxe d’aménagement, due dès 5 m², et vérifiez l’implantation exigée par le PLU (distance aux limites, aspect).
C’est une infraction au Code de l’urbanisme : amende, obligation de régulariser, voire remise en état. En pratique, le problème explose surtout à la revente, quand le notaire ou l’acheteur demande les autorisations. Une régularisation a posteriori est souvent possible : nous montons régulièrement ce type de dossier.
Zone d’intervention : nous vérifions les seuils et constituons vos dossiers à Lunel, Lunel-Viel, Baillargues, Mauguio, Montpellier et dans tout le secteur Hérault–Gard.
Audrey Dégardin
Dessinatrice en architecture · Fondatrice de Soluplan à Lunel-Viel (34)
📐 DEEA — Bac+3Déléguée FNDI Sud 2Assurance décennale+200 projets
