1.Construire et agrandir à Saint-Just : le cadre local
Saint-Just compte un peu moins de 3 300 habitants autour d’un centre ancien entouré de grands lotissements, dans la plaine drainée par le Dardaillon, entre Lunel, Lunel-Viel, Lansargues et Saint-Nazaire-de-Pézan. La commune a son propre PLU, approuvé en conseil municipal le 4 décembre 2025 et consultable sur le site de la mairie : c’est lui qui fixe, zone par zone, l’implantation, la hauteur, l’emprise et le stationnement de votre projet.
Deux contraintes pèsent autant que le PLU. Le plan de prévention des risques d’inondation, prescrit par arrêté préfectoral du 31 août 2006 et publié par la préfecture de l’Hérault, découpe le territoire en zones où la constructibilité, l’emprise nouvelle et la hauteur du plancher bas sont encadrées ; la commune fait aussi partie du territoire à risque important d’inondation de Montpellier, Lunel, Mauguio et Palavas. Et la totalité du territoire est classée en aléa moyen ou fort de retrait-gonflement des argiles, ce qui impose une étude de sol à la vente d’un terrain constructible et des fondations adaptées.
| Ce que je vérifie |
Où |
Impact sur votre projet |
| Zone du PLU et règlement |
PLU du 04/12/2025, mairie |
Implantation, hauteur, emprise, stationnement |
| Zone du PPRi et cote de référence |
Règlement du PPRi, préfecture de l’Hérault |
Constructibilité, niveau du plancher bas, emprise nouvelle |
| Règlement ou cahier des charges du lotissement |
Acte de vente, notaire, association syndicale |
Surface imperméabilisée, places imposées, reculs |
| Aléa retrait-gonflement des argiles |
Géorisques |
Étude de sol, fondations, joints de dilatation |
Note de terrain
Sur la grange rénovée au cœur du village, le PPRi a imposé un plancher du rez-de-chaussée surélevé de 80 cm au-dessus du terrain naturel : coupes et façades ont été entièrement redessinées pour ça.
2.Déclaration préalable ou permis de construire : votre projet à Saint-Just
Les seuils sont ceux du code de l’urbanisme : jusqu’à 5 m² d’emprise au sol ou de surface de plancher, aucune formalité en cas général ; de 5 à 20 m², une déclaration préalable ; au-delà, un permis de construire, avec un seuil porté à 40 m² pour une extension en zone urbaine du PLU. Au-delà de 150 m² de surface de plancher, l’architecte devient obligatoire. Une piscine de 10 à 100 m² relève de la déclaration préalable.
La particularité de Saint-Just tient à la superposition des règles. Une extension qui passe sans difficulté au regard du PLU peut être limitée par le zonage du PPRi, et une maison neuve dans un lotissement récent doit encore respecter le règlement ou le cahier des charges du lotissement : surface imperméabilisée, nombre de places, reculs. Je vérifie les trois avant de dessiner, pour que le dossier déposé soit le bon dès le premier passage.
ExtensionSurélévationGarage transforméPiscineComblesClôtureDivision de terrainRégularisation
Note de terrain
Dans un lotissement du village, un lot de 205 m² plafonnait la surface imperméabilisée à 90 m² et imposait une place de stationnement non close : ce règlement se lit avant de signer, pas après.
Un doute sur la formalité à déposer ?
Décrivez votre projet en deux lignes : je vous réponds avec le régime applicable et le délai réel à Saint-Just.
Parlons de votre projet
4.Travailler avec Soluplan depuis Lunel-Viel
Saint-Just est à une dizaine de minutes de Lunel-Viel. Le premier échange est gratuit, par téléphone ou en visio. Ensuite, un seul interlocuteur du premier plan jusqu’à l’arrêté : une dessinatrice en architecture indépendante, déléguée FNDI Sud 2, assurée en décennale. Les plans sont établis à partir de vos plans existants, de vos cotes ou d’un relevé réalisé par un géomètre.
1Premier échange et vérification du zonage, du patrimoine et des risques
2Esquisse, plans 2D et vues 3D pour valider le projet
3Dossier Cerfa complet, insertion paysagère, notice
4Dépôt en ligne ou en mairie, suivi jusqu’à l’accord
Tous les tarifs affichés sur le site sont en TTC : consultez les fourchettes 2026 pour une déclaration préalable ou un permis.
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